摘要:11月,广州一手住宅成交创下近4个月来的新低,商业地产却风生水起。富力地产和保利地产的商业项目富力盈信大厦、中汇广场双双均创下开盘去化100%的纪录,而时代糖果、花都雅居乐等楼盘推出的小区商铺,更是出现认购当日数小时被抢购一空的“时光”现象。业内人士…

  走在新葡萄京官网,广州街头,只要你留心,近期不少大型商场如雨后春笋冒了出来。如位于天河商圈的万菱汇、太古汇、东方宝泰广场;位于珠江新城的广州友谊国金店、广百高德置地广场点、太阳城广场;农林下路美东百货等等。随着这一拨大型商场的开业,吸引了大量品牌进驻。如太古汇新近开业的LV旗舰店面积多达1800平方米,同时还引入Chanel、Dior、MiuMiu、Tiffany&co、Prada等十多个国际一线品牌,9月份整体开业后更有多达180间商铺全部开业。

  11月,广州一手住宅成交创下近4个月来的新低,商业地产却风生水起。富力地产和保利地产的商业项目富力盈信大厦、中汇广场双双均创下开盘去化100%的纪录,而时代糖果、花都雅居乐等楼盘推出的小区商铺,更是出现认购当日数小时被抢购一空的“时光”现象。业内人士分析,港深热钱在住宅受调控、股市不景气、农产品涨价受打压下,资金开始流入前期一直被低估的商业地产。

  大型商场涌现背后,是商业地产的持续升温。自去年以来商品房市场屡受调控限制,不仅是广州,全省各地商业地产都迎来了“春天”,不少开发商也纷纷转战商业地产。来自广东省房协的报告显示,今年上半年,全省办公楼、商业用房投资同比分别增长69.5%和23.5%。其中,办公楼投资增幅同比提高20.5个百分点,远高于住宅投资2.8个百分点的增幅。

  商业地产大热成交量上升近五成

  广州下半年写字楼入市达7年最高

  据阳光家缘网签数据,上月广州十区两市一手住宅成交面积为62.9万平方米,环比今年10月暴跌66.1%,创下近四个月以来的新低。尽管房价仍维持坚挺,但由于紧缩的调控预期,业内均认同近期楼市成交仍将维持低迷。

  从去年开始,随着几轮楼市调控对商品房市场的打击,商业地产由于游走于调控外围,成为了调控挤出资金的避难所。商铺、写字楼等商用物业一时放量供应。

  与此同时,商业地产———这一原先并不被大家所广泛关注的细分市场近期却逆市走强,高歌猛进,部分商业项目热销程度甚至让人想起去年楼市最火热时住宅市场的场景。上月开盘的位于广州东站附近的保利中汇广场,开盘首日就2小时劲销7亿元,刷新了广州写字楼市场单日销售业绩新高。位于珠江新城的富力盈信大厦,同样也创下了开盘去化100%的纪录。

  一个典型的例子就是广州珠江新城,作为广州的金融CBD,近年大量甲级写字楼开建或投入使用,尤其是2011年,大体量的优质新供应呈现井喷态势,甲级写字楼的租金也呈现上升趋势。如一季度正式交付的广州西塔,近期越秀地产宣布已完成八成招商。而其平均309元/平方米/月的有效净租金,也高踞市内众多甲级写字楼租金之首。

  在珠江新城CBD,一场“抢楼”运动也正在展开,目前已有国家开发银行、无限极、普华永道、花旗银行等9家企业成功“抢名”,获得总部大厦企业冠名权。其中已知最昂贵的冠名权可能是国家开发银行,国家开发银行广东省分行以约5亿元的价格买下珠江新城的富力盈泰广场半栋写字楼及整个项目的冠名权。

  7月19日,珠江新城B2-11商业地块竞拍再度震动业界。美林基业旗下的广州常远房地产开发事业有限公司力压万科、合景泰富和富力等众多巨头,最终以12.8亿元将该地块揽入囊中,而其高达17933元/平方米的楼面地价,广州商业地块的新地王就此诞生。更印证了珠江新城商业地产的大热。

  另据了解,目前珠江新城CBD核心区规划的39个重点建设项目,都已确定项目业主,有36个建设项目进入开发建设阶段,其中包括西塔、富力中心等在内的12个项目已竣工投入使用,东塔、省烟草大厦、省交通大厦、侨鑫大厦等20多个项目正在抓紧建设。

  仲量联行报告显示,下半年,广州优质的投资型写字楼入市继续增多,预计将达到过去七年最高水平。来自省房协的报告也显示,2011年上半年,全省办公楼和商业用房的施工面积分别为1014.46万平方米和2577.42万平方米;新开工面积分别为170.72万平方米和515.31万平方米;待销面积分别为85.83万平方米和482.91万平方米。各项指标均远高于去年同期。

  其实,上半年“4·15”新政出台之后,广州商业地产投资就开始逐渐升温。第三季度,广州一手商铺市场新货供应接近35万平方米,环比上升六成,同比激增204%。一手成交量相比上季度上升48%,同比增加近七成,其中广州中心区域环比上升超过五成,同比飙升116%。10月,广州商业物业供应量7.57万平方米,成交量5.48万平方米,环比增加13%;而11月新货更增加到约13万平方米。

  不仅是广东,实际上全国各大城市都出现了类似的情况。以上海、北京为例,2011年7月,上海写字楼共计成交1356套、成交面积155241平方米,环比分别增长15.9%和10.1%,同比分别上涨10.0%和60.7%。北京写字楼市场空置率下降至6.19%,环比下降2.98个百分点,租金继续攀升,甲级写字楼的平均租金环比上升9.40%,至每月每平方米204.96元。易城中国发布最新报告也指出,北京、上海、广州、深圳和天津五大城市甲级写字楼都呈现供需两旺。

  广州商业地产投资洼地价值明显

  热点城市商业地价幅度远高于住宅

  商业地产的受捧,与住宅市场的受冷不无关系。今年以来,随着限购、限贷及加息陆续展开,政府抑制高房价的决心显露无遗,未来一段时间内通过投资住宅来抵御通胀将面临巨大的楼市政策风险,而商业地产由于投资门槛较高,风险较大,且进入这个领域的投资投机客远远少于住宅,所以政府对这块的管控远不如住宅严格。

  商业地产的风生水起,还表现在不少房企纷纷转型,扎堆商业地产。

  CRIC报告指出,被限购政策从住宅市场中挤压出来的资金却依然有强烈的投资意愿;另外,过去两年内我国一直执行宽松的货币政策使当前国内流动性过剩,加上境外热钱的持续进入,这些资金也都需要有一个保值的平台。而由于目前国内除楼市和股市之外,其他的投资渠道依然相对匮乏,在投资住宅受限后,同样具备不动产保值功能、而不受限购令制约的商业地产就成为了这些资金的最佳去处。

  业内人士表示,几乎所有的大型房企都在加速商业地产的战略布局。如一直专注于住宅市场的万科地产,7月初高调宣布了其商业地产策略:打造城市综合体品牌“万科广场”,社区商业品牌“万科红”,写字楼品牌“万科大厦”。万科方面提供的资料显示,万科商业地产项目将陆续在北京、上海、重庆、西安等全国20多个城市开始运营。

  不过中原地产工商铺高级营业总监罗思源指出,实际上住宅和商业地产的投资客相对都比较稳定,门槛也不同,传统住宅投资者未必有实力能踏足商业地产,因此住宅调控收紧对商业地产的走热其实影响有限。

  此外,保利计划将商业地产的投资比例逐步增大到总投资的30%;富力地产宣布,2011年将在全国开业16家富力旗下酒店。另外,龙湖地产、恒大地产、金地集团等纷纷抢滩商业地产,华润万家、好又多、联华等零售商也由商业切入商业地产,规模堪称史无前例。

  他表示,广州商业地产的走热,相当程度上还是由于相较北京、上海更具洼地价值。东站附近优质写字楼的售价目前大约为2.5万元/平米,并逐渐接近珠江新城3万的门槛,而中汇广场的售价只在2万元左右,吸引了不少来自香港、深圳的投资客。此外,亚运会的举办让全世界都看到了广州和珠江新城,对于城市商业价值的提升颇有助力,由此也吸引了热钱的进入。他介绍,目前广州商业地产的投资客中,约有三至五成来自于港深,部分项目甚至超过一半。

  从开发商拿地的情况来看,2010年至今,主要一二线城市商办用地成交比例明显提升,尤其是作为商业地产重要产品之一的写字楼成为了近期投资热点。从房地产行业投资流向来看,2011年一季度投资于写字楼的资金比重较去年四季度提高了5.61%—8.07%;而投资于住宅的资金比重则下跌了7.3%—38.85%。

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  国土部旗下中国土地勘测规划院最新发布研究报告也显示,京沪广深4个一线城市及14个热点城市二季度商业地价全线上涨,且幅度远高于住宅地块。

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  除了住宅市场调控的挤出效应,业内人士还指出,商业地产的大热还源于其投资回报率高。据了解,国内住宅地产的投资回报率大概为3%—5%,而商业地产的投资回报率则有6%—8%,二者相差将近一倍。而物业自身增值的收益率更是不可估量。