摘要:无论炒房、炒股票、炒黄金还是炒农产品,2011年大多收成惨淡。专家认为,随着经济的转型和国家调控措施的继续实施,龙年我国经济的去投机化将更为明显,并将继续向实业型转向。
全民投资房地产时代结束
国家统计局数据显示,去年12月份,我国70个大中城市中…

楼市“弱平衡”须防炒作卷土重来

  无论炒房、炒股票、炒黄金还是炒农产品,2011年大多收成惨淡。专家认为,随着经济的转型和国家调控措施的继续实施,龙年我国经济的“去投机化”将更为明显,并将继续向实业型转向。

3月中旬以来,全国各地出台严厉的房地产调控政策,从过去以限贷和限购为主要特征的“两限”,进一步升级到限贷、限购、限价、限商和限售等“五限”措施,对住宅投机炒作行为进行围剿,取得了积极成效。据国家统计局数据,5月,具有楼市风向标的北京市二手房价格环比下降0.9%;15个一线和热点二线城市房地产市场基本稳定,其中九个城市新建商品住宅价格下降或持平。

  全民投资房地产时代结束
  国家统计局数据显示,去年12月份,我国70个大中城市中房价下跌的城市达到52个,房价进入下行通道的趋势已越来越明显。国家明确今年还将坚持房地产调控政策不动摇,促进房价合理回归,部分城市继续实施限购等调控政策,房价不跌神话已被打破。

尽管如此,热点城市房价上涨预期尚未逆转,土地价格仍明显上涨。综合来看,当前楼市正处于“弱平衡”状态,市场稍有些风吹草动,都可能会打破这一局面,引发连锁反应。

  近日,济南东部一处出售精装修住宅的新建小区调低销售价格,由原来的每平方米1.1万元左右降至9600元左右,已和2010年初期开盘的价格相当。有的楼盘在开盘时,甚至把价格和成本进行了详细的说明,证明开盘价格已是无利润的“裸价”。

应该看到,我国房地产市场基本面正发生根本性变化。从政策层面看,“房子是用来住的,不是用来炒的”,已经有效落实到具体的政策实践之中。

  不少前期炒房者开始抛售,但购房者依然“淡定”观望。分析人士认为,在国家限购、限贷及房价下跌的背景下,普通投资者投资房地产的收益大大降低,这将迫使投资需求逐步退出,购买群体基本上以自住型和改善型需求为主,这种格局促使房地产企业调整战略,房地产去投资化趋向将越来越明显。

从资金面看,随着美联储年内第二次加息并公布了缩表计划,加上欧元区经济回暖,全球主要经济体退出量化宽松货币政策的预期趋向稳定。2017年5月,我国广义货币供应量M2同比增长9.6%,为近年来首次低于两位数的增长,未来货币供应量低速运行或将成为常态。而我国金融降杠杆进程中的金融业务规范管理,也将限制社会资金进入房地产的速度和规模。

  瑞信研究院近日公布了第二份年度新兴市场消费者调查结果显示:中国消费者在未来两年购买不动产的意愿明显下降。调查显示:中国消费者在未来两年购买不动产的意愿为16%,比2010年调查报告的22%明显下降。

从刚性住房需求分析,大多数刚需可能已经满足,一部分刚需因为高昂房价被商品房市场彻底隔离,因而具备经济意义的房地产市场供求已基本平衡。3月中旬以来,在各地严厉房地产调控政策措施出台后,市场交易量急剧萎缩。今年1至5月,全国商品房销售面积同比增长14.3%,增幅较上年同期下降了18.9个百分点。热点城市交易“速冻”的情况更为明显,北京商品住宅销售面积同比下降24.6%。基本面决定了楼市未来一段时间可能会释放内在调整动力。

  “过去过度投资和投机形成的繁荣景象已经风光不再,全民投资房地产的时代已经结束,住宅将回归居住本性。”山东师范大学房地产系主任程道平说。

新葡萄京官网,不过,热点城市房价上涨预期依然强烈。据中原地产统计,截至6月20日,全国卖地最多的50个大中城市合计卖地金额同比上涨36.3%,平均地价上涨32.6%。虽然土地供应增加能够缓解热点城市供求错位矛盾,但地价明显上涨,反映出房地产开发企业的乐观预期没有发生实质变化,房价上涨预期尚未根本逆转。市场炒作的动力,正是源于对热点城市房价刚性上涨的信念。因此,市场投机炒作力量可能只是暂时偃旗息鼓,如果影响房地产市场的因素发生变化,投机炒作仍可能卷土重来。

  此外,政策对房地产向居住属性回归的导向越来越明确。山东省住房和城乡建设厅厅长杨焕彩表示,山东省将支持自住性住房需求,抑制投资性、投机性购房,增加中低价位、中小套型普通商品住房供应,更好地满足群众基本住房需求,并鼓励开发企业和涉及单位创新住宅产品,提高中小户型住宅空间使用率。

数据显示,2017年5月全国70个大中城市中,大多数城市房价仍在上涨,涨幅有所回落,深刻反映出我国社会根深蒂固的炒房顽疾。2003年以来,我国房价特别是热点城市住房价格持续大幅上涨,巨大财富效应释放了空前的房地产投资投机需求,进而形成一种炒房惯性。与此同时,地方经济发展与房地产业高度关联并逐步形成路径依赖,导致房地产市场在相当长时间内“拒绝调整”,而社会资金大量涌入热点城市房地产市场,制造业转型升级“失血”,经营实体不如买房坐等升值,一定程度上改变了有关区域社会经济金融的运行结构,这些都与供给侧结构性改革背离。

  炒作风光不再
  在过去的2011年,炒作经济的大多品种面临着亏损局面。2011年全年,上证综指累计下行21.68%,深证成指累计下行28
.41%。A股市场的投资者,从股票到基金到债券,无一例外地均遭到全面的亏损。

总体来看,当前我国楼市正处在“弱平衡”状态。为防止投机炒作卷土重来,在落实“五限”措施的同时,要加快推出房地产市场调控的长效机制。陈涛

  济南市民刘阳说:“去年年初看到股价已经比较低,把自己积蓄的10万元都放进去了,想抄底,但没想到会跌到现在这个地步,并且基本上所有的板块都在下跌,这样的日子不知何时是个尽头。”

  黄金方面,2011年全年,黄金价格上蹿下跳,1月28日创下年内最低1307.9美元/盎司后,便一路向上冲刺,最高曾一度触及1922美元/盎司,随后掉头直下,展开了过山车行情。

  而在农产品方面,前两年“蒜你狠”、“豆你玩”、“太空棉”等也都风光不再。“今年收存大蒜500多吨,收购时的成本约1.6元/公斤,加上每公斤0.6元的冷库储藏等成本,每公斤成本都在2.2元以上,但现在价格却不到2.1元,每公斤得赔2毛钱。”经营大蒜20多年的山东金乡县蒜商李明说,以目前价计算,他今年得赔十几万元。

  山东社会科学院经济研究所所长张卫国认为,去年各种股市、大宗商品、农产品的价格在流动性收缩的背景下,疯狂上涨的态势都已得到明显遏制,投资者炒作的收益明显下降,这是2011年的一个普遍现象。

  此外,红酒、奇石、钱币、邮票、红木等收藏类投资也逐步理性化。红木的价格上涨速度明显放缓,红酸枝等家具产品价格还出现下降。分析人士认为,伴随着流动性泛滥的回归,宽泛不加选择的收藏投资行为将逐步消失。

  转向实体经济或是资金最稳出路

  专家认为,在各种炒作遇阻的情况下,资金今后或将更多转向实体经济,特别是在去年流动性收紧后,实体经济面临的资金压力增大。国家应尽快改进我国金融制度,制定有效的措施促使资金供需的结合,鼓励我国经济更多向实体转向。

  张卫国说,中央经济工作会议强调,要“牢牢把握发展实体经济这一坚实基础,努力营造鼓励脚踏实地、勤劳创业、实业致富的社会氛围”。这一基调,充分表明夯实实体经济基础,于当前中国整体经济的重要意义。

  山东社会科学院经济研究所研究员蔺栋华说,过去几年,宽松的货币政策及不稳定的物价,让我国的经济生活中出现了许多不合理的现象,如一些企业主没心做实业,都想通过炒房、炒矿、炒钱赚快钱,结果资产越炒越高,风险越积越多,国家必须加大力度规范投机行为,减少经济运行风险。

  而对于普通民众来说,国家也应创造更好的投资渠道来引导资金流向实体经济。“目前CPI上涨快,我们好不容易积蓄的钱很难升值保值,投资股票和买些黄金现在都不保险,只有存银行。”刘阳说。

  张卫国认为,我国金融体制改革应该加快,特别是股票市场要更加规范,不能只是成为圈钱的工具,在分红及保护中小投资者利益方面,应加大监管力度。普通金融机构也应更加开放,鼓励村镇银行等新型金融机构发展,引导资金流向业务成长前景较好的中小企业。

  此外,一些专家认为,为引导资金流向实体经济,必须给予实体企业更多优惠,减少企业税负,打破行业垄断并减少国家强制干预,为企业发展创造更公平环境。

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